A cobrança
do condomínio, a correção do saldo devedor e das parcelas intermediárias
e o pagamento das chaves antes da entrega do imóvel são alguns dos
abusos cometidos pelas construtoras. Para a AMSPA – Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências, nesses casos, a melhor solução é procurar a Justiça.
Se não bastasse as construtoras incluírem cláusulas abusivas nos
contratos, entregar o imóvel com vícios construtivos ou defeitos e
deixar de cumprir o prazo de entrega da obra estabelecido no contato,
agora os compradores estão recebendo, antes mesmo da entrega da obra,
cobrança de condomínio, correção do saldo devedor e das parcelas
intermediárias para a quitação da entrada ou até mesmo a cobrança das
chaves sem poder ocupar a propriedade.
Segundo João Bosco Brito da Luz, assessor jurídico da AMSPA – Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências,
impor o pagamento dessas ‘taxas’ sem o proprietário poder usufruir do
bem é ilegal, conforme determina à Justiça em obediência ao Código
Civil (artigos 884 a 886), ao Código de Defesa do Consumidor (artigos
39 e 51), à Lei da Incorporação e do Condomínio (nº 4.591/64), Lei de
incentivo à construção civil (nº 4.864/65) e os precedentes
jurisprudenciais do STJ - Superior Tribunal de Justiça, dos tribunais
inferiores, inclusive o TJ/SP. “Durante a construção do imóvel pode
haver apenas a atualização do valor com base no INCC - Índice Nacional
de Custo da Construção”, explica.
Após receber as chaves ou expedição do habite-se é que os juros
remuneratórios, que geralmente giram em torno de 1% ao mês, poderão
incidir em cima do saldo devedor. Além disso, nos casos das parcelas
intermediárias (que, em geral, é a divisão do valor da "entrada" em
parcelas semestrais ou anuais), não poderá ter nenhum tipo de correção,
exceto a parcela que no contrato conste que será paga na entrega das
chaves. “Hoje é muito comum a construtora entregar as chaves ao
proprietário de forma enganosa, até mesmo sem vistoria, para que depois
lacre e impeça a entrada do morador na sua residência. Essa artimanha
cometida pelas construtoras é prejudicial aos mutuários e, por isso,
deve ser combatida”, indaga Luz.
Brito diz que o dono do bem tem o direito de não assinar nenhum termo
de recebimento das chaves se não puder fazer a inspeção ou ao constatar
que o imóvel está com problemas estruturais e falhas no prédio.
“Nessas situações é indicado que o proprietário notifique a construtora
apontando as irregularidades, dando um prazo no máximo de 30 dias para
a resolução do problema”, ressalta. “Percebemos que na ânsia de
receber as chaves o mutuário acaba se submetendo a imposição da
construtora sem tomar as devidas precauções quanto ao contrato como na
verificação do empreendimento. Por isso, nesta etapa é importante ter o
auxílio de um profissional especializado para que possa ajudá-lo caso
encontre erro no contrato ou no apartamento”, completa.
A cobrança do condomínio antes da efetiva entrega das chaves é outra
atitude ilícita. “Quando o morador não tem a posse do imóvel é
obrigação da construtora arcar com esse custo. O valor só poderá ser
repassado aos compradores quando estes estiverem de posse das chaves,
ou as chaves colocadas à sua disposição.", esclarece João Bosco. O
especialista alerta, também, que as chaves podem ser entregues antes do
‘habite-se’ desde que o prédio esteja totalmente pronto, com todos os
serviços funcionando, isso em face de uma decisão do STJ que levou em
conta a moradia como necessidade social. Neste caso, após a entrega das
chaves enquanto aguarda o ‘habite-se’, a construtora pode delegar
poderes a uma administradora para fazer o rateio das despesas
condominiais de acordo com as frações ideais de cada unidade, fazendo a
prestação de contas todos os meses. Essas "despesas condominiais" é
obrigatória para todos os compradores, mesmo que estejam inadimplentes
com a construtora ou não tenham, ainda, ocupado a moradia.
Já as unidades não comercializadas pertencentes à construtora, também,
são obrigadas ao pagamento das "despesas condominiais" de 100%. Depois
do "habite-se" e realizada a especificação do condomínio no registro de
imóveis, a construtora tem o dever de convocar uma Assembleia Geral
Ordinária para instalar o condomínio, eleger e dar posse ao síndico e
demais integrantes da administração conforme previsto na convenção
provisória já registrada no cartório. A partir daí, passa ser cobrada a
‘taxa condominial’ em nome do condomínio que pode ser autoadministrado
ou terceirizada a administração. Da mesma forma, todas as unidades,
ocupadas ou não, mesmo as ainda não comercializadas pela construtora,
têm o dever do pagamento na proporção das respectivas frações
ideais.
Para o assessor jurídico da AMSPA, nesses casos de cobranças abusivas
cabe ao mutuário entrar na Justiça. “O proprietário pode recorrer ao
Poder Judiciário e suspender o pagamento da parcela para que possa
depositar em juízo”, afirma. Outra alternativa é o comprador continuar
pagando as parcelas e depois entrar com uma ação pedindo o
ressarcimento dos valores em dobro. No caso de atraso na obra por
responsabilidade da construtora cabe ainda multa de 2% sobre o valor
atualizado do imóvel e mais os juros conforme constante do contrato,
por mês de atraso e mais danos morais quando o comprador provar que
esses ‘danos’ foram de muita gravidade. Simples aborrecimento pelo
atraso, não cabe a cobrança de ‘danos morais’. Cabe, ainda, a cobrança
de "lucros cessantes" quando o comprador prova que deixou de transferir
a propriedade para terceiro em virtude do atraso na entrega da obra ou
qualquer outra situação em que fique provado que o adquirente teve
prejuízos financeiros.
SERVIÇO:
Os mutuários que se encontram na mesma situação podem recorrer à AMSPA
para obter mais esclarecimentos. Os interessados podem entrar em
contato pelo telefone (12) 3292-9230 ou comparecer em uma das unidades
da entidade, com o contrato e os comprovantes do que já foi pago.
Endereços e mais informações no site: www.amspa.org.br.
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