JUSTIÇA DETERMINA PAGAMENTO DE DIFERENÇA DE IMÓVEL LEILOADO

A Justiça Federal de Santos condenou a CEF – Caixa Econômica Federal a pagar ao mutuário a diferença do valor do imóvel hipotecado, procedendo a devolução do valor que excedeu ao seu credito. Segundo a AMSPA – Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências é muito comum o agente financeiro avaliar o preço da propriedade, ao inadimplente, menor do que quando vai transferir para terceiros. Os mutuários que estão na mesma situação podem recorrer com base na jurisprudência.

A juíza Alessandra Nuyens Aguiar Aranha da 4ª Vara Federal de Santos, do Tribunal Regional Federal da Terceira Região, reconheceu a ocorrência de enriquecimento sem causa da CEF – Caixa Econômica Federal. Na ação, a juíza determinou que o banco devolvesse a diferença de R$ 31.370,94 com o acréscimo de juros moratórios de 1% ao mês. O valor é referente à alteração do preço da avaliação do imóvel na época (2007) da hipoteca de R$ 39.629,06 (correspondia a dívida) ao de venda realizada pela instituição a terceiros (2009) por R$ 80.110,50, ao mutuário, associado à AMSPA, Edvaldo Ferreira Costa Junior que pagou 71 parcelas das 240 previstas no contrato. A sentença foi baseada no Código de Defesa do Consumidor e nos artigos 884 a 886 do Código Civil que condena a prática de enriquecer a custa de outra pessoa. 

Para Márcio Bernardes, advogado da Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências o resultado é em 1ª instância. O réu tem até o dia 11 para recorrer da decisão. “Essa primeira vitória na Justiça será essencial para que outros que estejam na mesma situação possam recorrer”, explica. “Essa decisão vai evitar injustiças praticadas contra os mutuários que na sua maioria são pessoas com poucos recursos e correm riscos de comprometer a sua renda de uma hora para outra seja por problemas de doença, desemprego ou outros motivos que levam a redução da renda”, completa.  

Na sentença foi utilizado como referência o Decreto - Lei nº 70/66 (Artigo 32) que diz que se o imóvel for arrematado com o valor inferior do débito em um dos dois leilões públicos a diferença será repassada ao devedor. “Isso comprova que a Caixa também tem a obrigação de pagar a alteração dos valores encontrados entre a avaliação do imóvel com a dívida do mutuário no momento da venda do bem”, ressalta. Na época da hipoteca do imóvel, do mutuário associado à AMSPA, a residência estava avaliada em R$71.000,00. “Na verdade o preço da propriedade deve ser feita com base na avaliação de mercado do bem e não do valor da dívida, caso contrário configura-se em enriquecimento sem causa de quem promove a execução judicial”, acrescenta. 

Em contrapartida, a CEF pediu o pagamento de taxa de ocupação mensal no valor de R$ 414,67 no período de entre outubro de 2007 a setembro de 2009 com a incidência de juros moratórios de 1% ao mês. A alegação da instituição foi que o mutuário ocupou a propriedade indevidamente. “Nós iremos recorrer desta decisão tendo em vista o pagamento proporcional do financiamento”, explica Márcio Bernardes. 

Confira a íntegra da sentença da juíza Alessandra Nuyens Aguiar Aranha, do Tribunal Regional Federal da Terceira Região:http://www.jfsp.jus.br/foruns-federais/ pelo n° do processo 0007429-68.2010.4.03.6104.

Cuidados para evitar a perda do imóvel  

Nos contratos feitos pelo Sistema Financeiro Habitacional (SFH), após o atraso de três prestações o dono do imóvel é notificado para realizar o pagamento. Já no Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), o aviso chega após 15 dias, se não for realizada a quitação das parcelas, será consolidada a propriedade em nome do agente financeiro e o imóvel poderá ir a leilão extrajudicial, ou seja, sem passar pelo juiz natural, com base no Decreto-Lei 70/66, cuja constitucionalidade está sendo julgada pelo Supremo Tribunal Federal (STF), já com 4 votos pela inconstitucionalidade apenas 2 votos pela recepção desse Decreto. O Ministro Gilmar Mendes que já declarou seu voto pela constitucionalidade pediu vistas dos autos para interromper a votação. “Ele deveria ter devolvido o processo para o plenário do STF no prazo de duas sessões ordinárias, mas, até hoje, já passados mais de um ano, o Ministro não fez a devolução dos autos para a votação continuar, ato irregular de acordo com o Artigo 134 do Regimento do Supremo e que está deixando as lideranças dos mutuários muito irritadas com a atitude do ministro” indaga João Bosco Brito, assessor jurídico da entidade.

Segundo levantamento da AMSPA - Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências, só no mês de maio foram realizados em todo o Estado de São Paulo, 51 leilões extrajudiciais de imóveis ocupados por seus donos. Desses, 43 das propriedades foram colocadas à venda pela primeira vez e 29 na segunda (quando não consegue arrematar anteriormente), totalizando 72 leilões no período. 

Para alertar os proprietários sobre o arremate do seu bem, a AMSPA realiza um trabalho social, informando o adquirente por carta sobre a data do leilão do seu imóvel. “Desde a fundação da Associação, destacamos um profissional para pesquisar em jornais, editais que falem sobre o assunto. Em muitos casos, quando o mutuário recebe a notícia e nos procura, conseguimos reverter a decisão”, esclarece João Bosco.

Segundo Brito, antes de fechar o negócio é importante que o futuro mutuário analise as condições do pagamento das prestações, o ideal é que o parcelamento não ultrapasse 30% da renda familiar; certificar-se do valor da taxa de juros do contrato, que deve ser no máximo de 12% ao ano; pedir uma planilha de cálculo com a projeção de todas as parcelas até o final do financiamento; além de conversar com a família e ver as despesas fixas, como alimentação, educação, transportes, pagamentos de prestações, entre outros gastos.

João Bosco informa que mesmo com toda cautela, o comprador do imóvel pode ser pego de surpresa por acontecimentos inesperados ou com problemas em seu financiamento. “No caso de atraso é importante que o mutuário entre em contato com o banco para tentar um acordo, ou contar com um profissional para lhe auxiliar. Assim, o mutuário se previne, antes que sua propriedade possa ir a leilão”, aconselha. 

SERVIÇO:
 
Os mutuários que se encontram na mesma situação podem recorrer à AMSPA para obter mais esclarecimentos. Os interessados podem entrar em contato pelo telefone (11) 3292-9230 ou comparecer em uma das unidades da entidade, com o contrato e os comprovantes do que já foi pago. Endereços e mais informações no site: www.amspa.org.br.