Para
escapar do recálculo do financiamento, devido à transferência do
imóvel, muitos dos mutuários estão optando pelo chamado “contrato de
gaveta”. Pelo sistema, o proprietário do bem negociado passa para outra
pessoa a responsabilidade de arcar com as dívidas de financiamento.
Porém, esse acordo pode trazer vários riscos para as duas partes. Para a
AMSPA - Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências, antes de fechar o negócio é importante consultar um advogado para evitar problemas futuros.
Os “contratos de gaveta” tornaram-se uma prática muito comum entre
vendedores e compradores de imóveis e, por consequência, também entre os
mutuários. O sistema ganhou força a partir da Lei nº 8.004/90,
que estabelece o aumento de 20% na prestação financiada e de 2% no
saldo devedor, além de exigir comprovação de crédito nas situações de
transferência de imóveis. Por conta disso, para comercializar a
residência não quitada, o proprietário passou a oferecer o “contrato de
gaveta” com o compromisso de que o comprador assuma o pagamento do
restante do financiamento, sem proceder a alteração do nome do mutuário
no cartório de registro de imóveis.
Depois de firmado o acordo, para que o adquirente
(gaveteiro) obtenha a posse legal do imóvel, que será feita somente após
a quitação do financiamento, o caminho é longo e o que parecia ser uma
facilidade pode se transformar em armadilha. “É um contrato que tem
validade somente entre as partes envolvidas. No primeiro momento parece
vantajoso, mas a prática esconde uma situação irregular perante a lei.
Portanto, é considerado um negócio de risco elevado”, adverte Marco Aurélio Luz, presidente da Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências.
Entre os principais perigos do negócio estão: a
morte do dono legal da propriedade. Neste caso, o seguro por Morte e
Invalidez Permanente (MIP) quita o bem em nome do herdeiro legal, e o
novo proprietário pode ter problemas com a família do falecido, levando o
caso a um longo embate jurídico. Primeiro, porque o início do processo
de inventário, que assegura o direito dos descendentes, pode levar anos.
Depois, porque há o risco dos herdeiros pedirem a anulação do acordo,
já que, devido o falecimento do titular do bem, a procuração pública
realizada entre o vendedor e comprador perde o valor.
Outra ameaça é o antigo dono do imóvel vender
novamente a propriedade ou o gaveteiro repassar o contrato a terceiros.
Como não há registro formal do acordo no cartório, pode haver má fé
entre as partes. O adquirente ainda fica condicionado ao aumento das
prestações, que são corrigidas anualmente, com base na equivalência
salarial da categoria profissional do proprietário original.
Mais um risco para o comprador é de perder a casa,
se o último morador estiver com problemas na Justiça, o que acarretar a
penhora do bem. Outro senão é o fato de o novo adquirente ficar impedido
de usar o seu Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), seja para
quitar ou amortizar o valor do imóvel ou até mesmo para liquidar as
prestações. Mais uma questão a ser avaliada é, depois da quitação da
dívida, o comprador não localizar o vendedor para a assinatura de
transferência legal do contrato.
Apesar de muitas vitórias na Justiça, a escolha do
“contrato de gaveta” pode prejudicar quem pretende financiar outra casa
pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH). Neste caso, o futuro
mutuário pode ter o novo pedido de financiamento negado ou dificuldade
na hora de fazer cálculo de renda disponível para pagar as parcelas.
Para quem tem dois imóveis financiados pelo SFH as taxas de juros são
mais altas.
Para o mutuário que repassou seu imóvel a um
gaveteiro, outro empecilho é referente à quitação do saldo residual da
segunda propriedade. Em alguns contratos existe a cobertura do FCVS –
Fundo de Compensação de Variações Salariais. Se o vendedor possuir dois
imóveis em seu nome, perde o direito de quitar o resíduo.
Segundo Marco Aurélio Luz, os riscos não são apenas
para quem compra, mas afetam também o vendedor que, por sua vez, pode
ter seu nome incluído em órgãos de proteção ao crédito, se o adquirente
deixar de quitar as prestações do financiamento por três meses. Ainda há
o perigo do proprietário legal ser acionado pela Justiça e até ter seus
bens penhorados, por não pagamento da taxa de condomínio.
Como prevenir contra os danos do contrato de gaveta
“O melhor a fazer é recusar o ‘contrato de gaveta’.
Se mesmo assim, se for essa a opção, é aconselhável que as partes
envolvidas consultem um advogado para orientá-lo antes de fechar o
negócio”, recomenda. “O que pode ajudar a evitar problemas futuros é se
resguardar tendo em mãos uma procuração pública, reconhecida em
cartório, além de guardar os comprovantes de pagamento”, ressalta.
O presidente da AMSPA aconselha
uma investigação tanto do comprador como do vendedor. “Para o
adquirente, o ideal é conferir se o nome do dono da propriedade está
negativado. Também é preciso consultar, em cartório, a certidão de
matrícula do imóvel. A consulta serve para constatar se existem parcelas
em atraso ou dívidas de IPTU, entre outras precauções de ambas as
partes”.
Luz acrescenta “como se vê, os riscos ocorrem tanto
de um lado como de outro. A melhor forma de evitá-los é escolher os
meios lícitos para realizar o sonho da casa própria. Hoje o mercado
oferece várias opções de financiamento mais seguras”, informa.
SERVIÇO:
Os mutuários, que se encontram na nessa situação, podem recorrer à AMSPA
para obter mais esclarecimentos. Os interessados podem entrar em
contato pelo telefone (11) 3292-9230 ou comparecer em uma das unidades
da entidade com o contrato e os comprovantes de quitação. Endereços das
unidades e mais informações no site: www.amspa.org.br
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