Por Marco Aurélio Luz*.
É lamentável que o mutuário fique refém de construtoras e de
instituições financeiras que cobram taxas abusivas impostas no
financiamento para compra dos imóveis. Na ânsia de realizar o sonho da
casa própria, em muitos casos, o futuro proprietário não se atenta
justamente nas perigosas letras miúdas inseridas no contrato ou, até
mesmo, faz com que aceite as imposições do contratante no fechamento do
negócio. Para não cair nessas armadilhas e evitar problemas futuros no
financiamento é importante que o comprador tenha um apoio de um
profissional especializado na área imobiliária como um advogado ou um
economista. Mas a realidade é bem diferente e infelizmente muitos
contratos assinados na atualidade trazem a inclusão de adicionais
onerosos que afetam o adquirente. As mais comuns são as taxas: Sati,
interveniência, transferência, administração, obra e corretagem, entre
outras tantas prejudiciais ao mutuário.
Uma das práticas mais recorrentes no mercado
imobiliário é a taxa Sati, pela qual é cobrado o percentual de 0,88%
sobre o valor do bem. As imobiliárias impõem a cobrança, ao adquirente
da imóvel, alegando custos de assistência técnica e jurídica para fechar
o contrato. O recolhimento, porém, fere tanto o artigo 39, do Código de
Defesa do Consumidor (CDC) - pela prática de submeter o fornecimento do
serviço relacionado a outro - como também o código de ética da Ordem
dos Advogados do Brasil (OAB), por impor um profissional contratado pela
corretora. Aliás, a obrigação de pagar pela assessoria imobiliária é do
próprio vendedor e não do novo proprietário do imóvel. A exceção é
feita no caso do estabelecimento, em comum acordo entre as partes, com
todos os esclarecimentos e retificação no contrato.
Outro procedimento ilícito é obrigar o comprador do
imóvel a assumir o pagamento da comissão do corretor, que varia de 6 a
8%, conforme determina o Conselho Regional de Corretores de Imóveis
(Creci). Para isso, as construtoras contratam imobiliárias para fazer a
intermediação entre o comprador e a incorporadora. Só no momento da
assinatura, ou na maioria das vezes, após fechar o contrato, é que o
mutuário tem o conhecimento do pagamento da taxa indevida. Também há
ocorrências em que a incorporadora separa o pagamento da porcentagem do
agente comercial, para que na hora da rescisão do contrato não tenha que
devolver esse dinheiro, além da sonegação de tributos como o Imposto de
Renda e induzindo o comprador a sonegar o ITBI – Imposto sobre
Transmissão de Bens de Imóveis. O pagamento é possível apenas quando o
próprio adquirente contrata o profissional para lhe auxiliar na procura
da casa própria.
Mais uma surpresa que o mutuário encontra é quando
tenta transferir o imóvel em construção a outra pessoa, para que essa
assuma as prestações do financiamento. Para que a venda seja
concretizada, as construtoras costumam impor o pagamento da chamada taxa
“Cessão do Contrato ou de Renúncia”, que equivale a 3% do valor da
propriedade. A prática é abusiva e não tem previsão na legislação, além
de ferir o CDC. Portanto, os prejudicados podem contestar a sua cobrança
na Justiça até conseguir retirar o valor ou reduzi-lo a despesas
administrativas da elaboração do contrato.
A cobrança de taxa de interveniência é outro abuso
cometido pelas construtoras. Nela, é imposto o pagamento que pode chegar
a R$ 3 mil ou, em alguns casos, a 2% do financiamento, na hipótese de o
mutuário não optar pela financeira parceira da incorporadora. A sua
imposição é considerada como venda casada e os órgãos de defesa do
consumidor, como o Procon, a condenam.
Também há a taxa de administração, segundo a qual os
bancos alegam que é cobrada pelo serviço administrativo e na manutenção
do contrato de financiamento. Embora a lei determine que o limite
cobrado nessas situações seja de até 2% e apenas nas 12 primeiras
prestações, as instituições financeiras chegam a cobrar de 20 a 30% da
tarifa durante todo o financiamento. Outra artimanha utilizada para
atrair os compradores é oferecer juros abaixo do que é praticado no
mercado, que é de 12 % ao ano, chegando a ser de 7%. Mas a diferença
“não cobrada” é inserida justamente na taxa de administração.
Isto sem falar do mais novo tributo aplicado pelas
construtoras, conhecido como “taxa de obra”, na qual é cobrado um
percentual de 2% sobre o valor do imóvel durante a construção. As
construtoras informam que são referentes aos juros da obra. A tarifa é
cobrada até que aconteça a liberação do
“Habite-se” e de toda documentação relacionada. Isso
é um abuso! O artigo 51 do CDC considera ilegal a cobrança de qualquer
taxa que coloque o consumidor em desvantagem exagerada.
Os mutuários são os mais penalizados pelos abusos
praticados tanto pelas construtoras como pelas instituições financeiras.
Para reverter a situação, cabe ao comprador fazer valer os seus
direitos. Para isso ele pode recorrer a Justiça para exigir a devolução
de seu dinheiro, que deverá ser restituído em dobro, além de ser
acrescido de correção monetária e juros.
A devolução deve acontecer de uma só vez, em até 10
dias e corrigida com os encargos devidos. Após o prazo de 15 dias,
incide acréscimo de 10% de multa e se não for pago pode ser penhorados
os bens da imobiliária ou da construtora. Portanto, fica claro que todas
essas taxas são totalmente abusivas sem qualquer justificativa. Está na
hora de acabar com essa injustiça.
*Marco Aurélio Luz é presidente da AMSPA - Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências www.amspa.org.br.
E-mail:linkamspa@linkportal.com.br.
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